23 апреля
Вторник
Роль публично-правовой компании «Фонд развития территорий» при банкротстве застройщика
Достаточно большая категория застройщиков - застройщики многоквартирных жилых домов, для строительства которых привлекаются денежные средства участников долевого строительства. Возникновение и массовость движения «обманутых дольщиков», в том числе, в результате банкротства застройщика, привели к тому, что на уровне законодательства возникла необходимость урегулировать взаимоотношения и деятельность застройщиков жилых многоквартирных домов и участников долевого строительства.
Создание публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (Фонд) стало важным шагом в защите прав «обманутых дольщиков».
В настоящее время Фонд является гарантом соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика.
Особенности правового положения Фонда при банкротстве застройщика закреплены Федеральными законами от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Фонд вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом в отсутствие у него права (требования) к должнику. При этом даже в том случае, если заявление Фонда поступит в суд не первым, у него все равно будет приоритет в предложении кандидатуры конкурсного управляющего.
Конкурсными управляющими (внешними управляющими) в деле о банкротстве застройщика утверждаются арбитражные управляющие, соответствующие установленным Законом о банкротстве требованиям и аккредитованные Фондом.
Фонд вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика.
В случае отсутствия у застройщика средств, достаточных для погашения расходов, предусмотренных Законом о банкротстве, Фонд вправе обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с ходатайством об утверждении состава и предельного размера указанных расходов, которые подлежат финансированию за счет имущества Фонда с последующим возмещением из конкурсной массы. Порядок принятия решения Фонда о финансировании указанных расходов и об определении предельного размера такого финансирования устанавливается наблюдательным советом Фонда.
Фонд вправе удовлетворять требования граждан - участников строительства, как путем финансирования достройки дома, так и путем выплаты им возмещения.
В целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в установленном законом порядке переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства. Указанные мероприятия осуществляются Фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований.
«В случае банкротства застройщика публично-правовая компания «Фонд развития территорий» исполняет социальную функцию по защите прав дольщиков, путем перечисления денежных средств или передачи имущества участвует в восстановлении справедливости»,- отметила руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова.
«Резиновые» квартиры под запретом
Многие слышали, а кто-то может и сталкивался с ситуацией, когда в соседнюю квартиру заселяется по 8-10 человек, зачастую гастарбайтеров, при этом квартира однокомнатная, не больше 30 метров. И начинаются проблемы – постоянный шум, хлопанье входной дверью, грязь на лестничной площадке. А все вселившиеся, как оказывается, являются собственниками.
С 1 сентября 2022 года появление «резиновых» квартир законодательно запрещено.
Это означает, что собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Для того, чтобы лучше понять эту норму, приведем пример. Так, собственниками квартиры в 30 квадратных метров не могут стать более 5 человек. Для 8 человек нужна квартира не менее 48 квадратных метров.
Сделки, заключенные с нарушением указанного правила, являются ничтожными.
Следует отметить, что законом предусмотрены и исключения. Так, названные положения законодательства не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в результате наследования, при приватизации жилых помещений, а также в случаях признания права собственности судом.
Также указанное правило не применяется для сделок, заключаемых за счет средств материнского (семейного) капитала.
«Не стоит опасаться запрета и тем, кто стал собственником «микродоли» до 1 сентября 2022 года. Они смогут распорядиться принадлежащей им долей и после указанной даты», - отметила Елена Золоткова, руководитель Управления Росреестра по Томской области.
Особенности государственной регистрации прав на подземные линейные объекты недвижимости
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на все созданные здания или сооружения (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Таким образом, из норм закона следует, что возможность осуществления учетно-регистрационных действий существует либо при уже осуществленной государственной регистрации или предоставлении правоустанавливающего документа на земельный участок либо при предоставлении иного документа, подтверждающего в соответствии ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Вариант не предоставления каких-либо документов о правах (отсутствии необходимости оформления прав) на земельные участки на государственную регистрацию прав указанной нормой Закона о недвижимости не предусмотрен, в том числе и для подземных объектов недвижимости, о чем также свидетельствует сложившаяся в Управлении Росреестра по Томской области судебная практика.
В связи с вышеизложенным, обращаем внимание застройщиков, в том числе и застройщиков подземных линейных объектов недвижимости, на необходимость оформления прав, получения согласий собственников земельных участков либо на необходимость получать соответствующий требованиям закона документ, подтверждающей возможность размещения таких созданных объектов капитального строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута (например, на основании решения по Постановлению администрации Томской области от 29.07.2016 № 263а).
Порядок оплаты штрафов за нарушение земельного законодательства
Зачастую административные штрафы оплачиваются третьими лицами (родственниками, соучредителями и т.д.), а не самим должником. Однако данные действия являются не верными.
Порядок оплаты штрафов регламентируется кодексом РФ об административных нарушениях (далее – КоАП РФ).
Так, в соответствии со ст. 32.2 КоАП РФ, административный штраф должен быть уплачен в полном размере лицом, привлеченным к административной ответственности (а не иными третьими лицами), не позднее шестидесяти дней со дня вступления постановления о наложении административного штрафа в законную силу, либо со дня истечения срока отсрочки или срока рассрочки (в случае, если она предоставлялась).
При отсутствии у контролирующего органа, наложившего административный штраф документа, свидетельствующего об уплате административного штрафа, и информации об уплате административного штрафа в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении 60 дней после вступления постановления о назначении административного наказания в законную силу, орган, вынесший постановление, изготавливает второй экземпляр указанного постановления и направляет его судебному приставу-исполнителю для исполнения в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.
При наличии оснований лицо, привлеченное к административной ответственности, может написать заявление о предоставлении рассрочки оплаты штрафа в связи с тяжелым материальным положением. По результатам рассмотрения указанного заявления, органом, вынесшим постановление о назначении административного наказания, при наличии оснований, будет вынесено определение о предоставлении рассрочки с указанием предельного срока оплаты административного штрафа.
С учетом материального положения лица, привлеченного к административной ответственности, уплата административного штрафа может быть рассрочена органом, вынесшим постановление, на срок до трех месяцев.
Обращаем внимание, что при отсутствии оплаты административного штрафа в установленный срок (не позднее 60 дней со дня вступления в законную силу постановления) орган, вынесший постановление о назначении административного наказания вправе составить протокол об административном правонарушении по ст. 20.25 КоАП РФ (уклонение от исполнения административного наказания). Данный протокол может быть составлен и в отсутствие правонарушителя (должника), если этому лицу было надлежащим образом сообщено о времени и месте его составления, разъяснены его права и обязанности. Затем решением мирового судьи назначается административный штраф в двойном размере суммы неоплаченного в добровольном порядке штрафа. Данная мера не освобождает от оплаты первоначального штрафа. Более того, судьей может быть принято решение наложить на должника административный арест и изолировать от общества на срок до 15 суток.
Переход ОГВ и ОМС на получение услуг Росреестра исключительно в электронном виде
Важную роль в системе ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) играет межведомственное электронное взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления с органом регистрации прав, осуществляемое в целях предоставления государственных и муниципальных услуг.
Система межведомственного взаимодействия создана, чтобы избавить заявителей от необходимости предоставления в Росреестр документов и информации, которые имеются в распоряжении государственных и муниципальных органов. Это позволяет повысить качество предоставляемых государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета.
Кроме того, Управление Росреестра по Томской области обращает внимание граждан и организаций, что потенциальные правообладатели в некоторых случаях имеют все законные основания не обращаться самостоятельно за государственной регистрацией своих прав.
Так, органы государственной власти и органы местного самоуправления в интересах правообладателя обязаны направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в случаях, когда право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления.
«Органы местного самоуправления направляют в Росреестр документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки и объекты недвижимости при продаже из муниципальной собственности, для регистрации договоров аренды, документы для принятия ими решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение, об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, утверждении акта приемочной комиссии (при перепланировке) и иные документы по сделкам с органами местного самоуправления», - отметил председатель комитета по земельным правоотношениям Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска Александр Огородников.
Руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова рассказала: «В настоящее время электронное взаимодействие с заявителями, в том числе, с органами государственной власти, органами местного самоуправления и профессиональным сообществом, является приоритетным и наиболее удобным способом получения услуг Росреестра.
Так, в августе 2022 года более 95% заявлений органов государственной власти и местного самоуправления о совершении учетно-регистрационных действий поступили в Управление в электронной форме.
А с 01.01.2023 органы государственной власти и органы местного самоуправления смогут представлять в Росреестр заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав исключительно в форме электронных документов».
Обследование пунктов государственной геодезической сети
Геодезические пункты - это точки, особым образом закрепленные на местности (в грунте, на строении или другом искусственном сооружении), являющиеся носителями координат и высот. Благодаря им повышается эффективность геодезических и картографических работ, точность топографической съемки, которая проводится в целях обеспечения общегосударственных, оборонных, научно-исследовательских задач, при инженерных изысканиях, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, межевании земель, других специальных работ. Более того, к ним привязаны космические спутники систем навигации ГЛОНАСС и GPS.
Территория России равномерно покрыта государственной геодезической сетью (ГГС), каждый пункт которой пронумерован и его координаты внесены в специальные каталоги, хранящиеся в федеральном фонде пространственных данных. Росреестр начал масштабную инвентаризацию таких объектов по госпрограмме «Национальная система пространственных данных», поскольку последняя массовая установка пунктов ГГС в стране проводилась еще в 1970-1980-х годах. Если метки смещены, повреждены или сбиты, в расчетах могут возникнуть погрешности.
Планом-графиком обследования пунктов ГГС на 2022 год, утвержденным руководителем Управления Росреестра по Томской области, запланировано обследование 149 пунктов.
В процесс работы по обследованию пунктов ГГС вовлекаются субъекты геодезической деятельности и органы власти Томской области, они также предоставляют информацию об обследованных пунктах ГГС. В том числе содействие оказывают:
- Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору Томской области;
- частные газодобывающие и геодезические организации, чья деятельность тесно связана с пунктами ГГС;
- кадастровые инженеры;
- органы местного самоуправления (например, администрации районов).
«На начало сентября специалистами отдела государственного земельного надзора и отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии (с учетом информации предоставленной субъектами, оказавшими содействие) уже обследовано 127 пунктов ГГС», - отметила Людмила Лабуткина, заместитель руководителя Управления Росреестра по Томской области.
К сожалению, результаты обследования показывают, что некоторые пункты уничтожены полностью, а у многих отсутствуют наружные знаки - пункты триангуляции (металлическая вышка в виде пирамиды, железобетонная плита, столбик).
Специалисты Управления Росреестра по Томской области еженедельно выезжают на полевые обследования пунктов, как на служебной машине, так и пешком. Необходимо преодолевать большие расстояния, поскольку пункты размещены не только в городе или Томском районе, но и в других районах Томской области в лесах и на пашнях. Снаряженные спутниковым геодезическим оборудованием, фотоаппаратом для фотофиксации состояния обследованного пункта, лопатой для поиска затянутых грунтом пунктов, специалисты уезжают рано утром и возвращаются уже под вечер. Предугадать благоприятные погодные условия тоже не всегда представляется возможным. Работа не простая, но очень важная. Одно можно сказать точно, работы по обследованию пунктов ГГС будут продолжены.
Контрольные (надзорные) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом
Согласно постановлению Правительства РФ от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» с 10 марта 2022 года введен мораторий на проведение плановых проверок и ограничения на проведение внеплановых проверок.
В связи с изложенным, Управлением Росреестра по Томской области (Управление) был сделан акцент на проведение надзорных мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом, а также на профилактику нарушений.
Существует 2 вида контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом:
1) наблюдение за соблюдением обязательных требований;
2) выездное обследование.
Под наблюдением за соблюдением обязательных требований понимается сбор, анализ данных об объектах контроля, имеющихся у контрольного (надзорного) органа, в том числе данных, которые поступают в ходе межведомственного информационного взаимодействия, предоставляются контролируемыми лицами в рамках исполнения обязательных требований, а также данных, содержащихся в государственных и муниципальных информационных системах, данных из сети «Интернет», иных общедоступных данных, а также данных полученных с использованием работающих в автоматическом режиме технических средств фиксации правонарушений, имеющих функции фото- и киносъемки, видеозаписи.
Под выездным обследованием понимается контрольное (надзорное) мероприятие, проводимое в целях оценки соблюдения контролируемыми лицами обязательных требований. Выездное обследование может проводиться по месту нахождения (осуществления деятельности) организации (ее филиалов, представительств, обособленных структурных подразделений), месту осуществления деятельности гражданина, месту нахождения объекта контроля, при этом не допускается взаимодействие с контролируемым лицом.
Таким образом, при поступлении в Управление информации о нарушениях требований земельного законодательства, госземинспекторы проверяют достоверность полученной информации путем проведения выездного обследования, либо наблюдения.
Кроме того, в случае выявления признаков нарушений при проведении выездного обследования, либо наблюдения Управление вправе выдать предостережение о недопустимости нарушения требований земельного законодательства.
Управление Росреестра по Томской области призывает граждан не нарушать земельное законодательство!
О необходимости уплаты государственной госпошлины при подаче заявления органами местного самоуправления
По вопросу уплаты государственной пошлины по основной категории подаваемых органами власти заявлений, то есть за государственную регистрацию права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ОГВ/ОМС) либо сделки с ОГВ/ОМС, в том числе сделки, совершенной на основании акта ОГВ/ОМС, по заявлениям ОГВ/ОМС, представленным в соответствии с частью 2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о недвижимости), Минфин России в своем письме от 17.08.2018 № 03-05-04-03/58259 разъяснил, что государственная пошлина на основании подпункта 4 пункта 1 ст. 333.35 НК РФ уплачиваться не должна.
Соответственно и по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности граждан на земельные участки и расположенные на них гаражи (в рамках «гаражной амнистии») в порядке, установленном частью 23 ст. 70 Закона о недвижимости, в случае, когда заявителем является ОГВ/ОМС, Минфин России в своем письме от 09.02.2022 № 03-05-04-03/8680 разъяснил, что государственная пошлина на основании подпункта 4 пункта 1 ст. 333.35 НК РФ уплачиваться не должна.
Однако, если федеральным законом (например, пунктом 3 части 2 ст. 12 Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ № «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» либо иным федеральным законом) ОГВ/ОМС предоставлено право (но не возложена обязанность) подавать в орган регистрации прав от имени граждан (в качестве уполномоченных лиц) заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и иные документы, необходимые для такой регистрации, то государственная пошлина за осуществление соответствующего регистрационного действия подлежит уплате лицом, чье право регистрируется, в размере, установленном соответствующим подпунктом пункта 1 ст. 333.33 НК РФ (с учетом разъяснений Минфина России, указанных в письме от 01.09.2020 № 03-05-04-03/76493).
Также в случае если на ОГВ/ОМС законом возложена обязанность направить соответствующее заявление в орган регистрации прав о государственной регистрации, как в порядке, установленном частью 1.2. ст. 19 Закона о недвижимости (в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в уведомительном порядке), но при этом уплата государственной пошлины за такую регистрацию предусмотрена федеральным законом (например, частью 16 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), то государственная пошлина подлежит уплате в размере, установленном соответствующим подпунктом пункта 1 ст. 333.33 НК РФ (с учетом разъяснений Минфина России, указанных в письме от 22.11.2019 № 03-05-04-03/90566, в части применения к размеру государственной пошлины коэффициента 0,7 в случае подачи ОГВ/ОМС соответствующего заявления с использованием порталов государственных или муниципальных услуг, если юридически значимые действия совершаются в отношении физического лица).
