19 апреля
Пятница
Сделки с недвижимым имуществом на основании доверенностей
Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Доверенности от имени малолетних и от имени недееспособных граждан выдают их законные представители.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, осуществляются по заявлению собственника или представителя лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
Доверенность на представление интересов юридического лица в Росреестре оформляется по общим правилам оформления доверенностей. При этом согласно ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Также наличие у представителя юридического лица нотариально удостоверенной доверенности требуется при получении документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В случае, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не требуется.
О возможности застройщика подавать заявление на регистрацию прав от имени дольщиков
В настоящее время действующим законодательством упрощена процедура государственной регистрации прав участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В частности, застройщику предоставлено право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Такое заявление предоставляется после передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства и постановки объекта на государственный кадастровый учет. Соответственно, застройщик кроме заявления должен представить передаточный акт.
«По окончании государственной регистрации застройщику будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Застройщик после ее получения обязан передать выписку участнику долевого строительства», - отметила Елена Золоткова, руководитель Управления Росреестра по Томской области.
В случае регистрации права собственности застройщиком, подача участником долевого строительства заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства не требуется.
В случае необходимости наличия штампа на договоре долевого участия о произведенной государственной регистрации права собственности, участник долевого строительства может подать в МФЦ свой экземпляр договора долевого участия или договора об уступке прав требования для проставления на нем штампа Росреестра о регистрации права собственности. Уплачивать госпошлину на основании этого заявления не нужно, поскольку не предполагается совершения каких-либо регистрационных действий. Срок оказания услуги – 5 рабочих дней.
Исправление реестровых ошибок
Реестровая ошибка – это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами или органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Для исправления реестровой ошибки необходимо представить документы, которые подтверждают ее наличие и содержат корректные сведения для исправления, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
Если реестровая ошибка перенесена в ЕГРН из межевого, технического плана или акта обследования, то для ее исправления необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который готовил эти документы. Исправленные документы должны содержать обоснование на наличие реестровой ошибки, а также указанные верные сведения об объекте недвижимости для внесения их в ЕГРН.
Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Обращаем внимание, что исправление реестровой ошибки осуществляется в том случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В случаях, если исправление реестровой ошибки в записях может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, то такое исправление производится только по решению суда.
Уведомления об исправлении в записях реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
При подаче обращений заявитель обязан подтвердить свою личность
Управление Росреестра по Томской области информирует, что с 1 июля 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ (ред. от 06.12.2021) «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», которым были внесены существенные изменения в деятельность контрольных (надзорных) органов по рассмотрению обращений граждан. В частности, новым федеральным законом детально регламентирована процедура подтверждения личности гражданина при подаче заявления в контрольный (надзорный) орган.
По новому закону контрольные (надзорные) мероприятия, а также профилактические мероприятия могут проводиться только по тем заявлениям граждан, которые подтвердили свою личность. Если личность заявителя не подтверждена, то обращение рассматривается в порядке, установленном Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», то есть в ответе контрольного (надзорного) органа даются разъяснения по существу заданных гражданином вопросов, а также о невозможности проведения контрольных (надзорных) или профилактических мероприятий и о порядке подтверждения личности заявителя.
Обращаем внимание, что согласно нормам Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», ответы на анонимные обращения (обращения, в которых не указаны фамилия гражданина, направившего обращение, или почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ) не даются.
Что касается процедуры подтверждения личности, то закон позволяет это сделать одним из двух способов:
1) обратиться непосредственно в контрольный (надзорный) орган либо через офисы МФЦ лично с предъявлением документа, удостоверяющего личность гражданина, а для представителя гражданина или организации - документа, подтверждающего его полномочия;
2) подать обращение с прохождением идентификации и аутентификации заявителя посредством единой системы идентификации и аутентификации на едином портале государственных и муниципальных услуг, региональных порталах государственных и муниципальных услуг или на официальных сайтах контрольных (надзорных) органов в сети «Интернет», а также в информационных системах контрольных (надзорных) органов.
Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование (в случаях, установленных законом субъекта РФ) имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта РФ) о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект РФ или муниципальное образование (в соответствии с законом субъекта РФ) откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Более 98% заявлений от органов власти подаются в Томской области в электронном виде
В апреле 2022 года на совершение учетно-регистрационных действий в Управление Росреестра по Томской области поступило 12 071 заявление, в том числе через МФЦ – 5 769, в электронном виде – 6 162. От органов государственной власти и местного самоуправления поступило 1 840 заявлений, из них 1 809 – в электронном виде, что составило 98,3%.
«Сегодня при подаче документов через МФЦ регистрация прав, как и постановка на кадастровый учёт, проводятся Управлением в течение трех рабочих дней. С целью популяризации услуг в электронном виде и повышения качества и доступности оказываемых Управлением услуг было принято решение о проведении учётно-регистрационных действий в течение одного рабочего дня. Сегодня более 50% документов, поступающих в Управление в электронном виде, рассматриваются государственными регистраторами в течение 24 часов», - сообщила Елена Золоткова, руководитель Управления Росреестра по Томской области
Изменение порядка принятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества
Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в статью 225 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Согласно внесенным изменениям в ГК РФ, с заявлением о принятии на учет бесхозяйных линейных объектов наряду с органами, указанными в пунктах 3 и 4 ст. 225 ГК РФ, вправе обратиться лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов. По истечении трех месяцев со дня постановки бесхозяйных линейных объектов на учет лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов, могут обратиться в суд с требованием о признании права собственности на них.
Росреестром в настоящее время ведется работа над проектом приказа «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» (далее – Новый порядок).
До вступления в силу соответствующего приказа эксплуатирующая организация вправе обратиться с заявлением о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей, форма которого установлена Приложением №1 к Порядку принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 № 931.
Положениями действующего законодательства предусмотрено направление органами местного самоуправления в орган регистрации прав документов для постановки здания, сооружения, помещения, машино-места на учет как бесхозяйного недвижимого имущества в порядке межведомственного электронного взаимодействия (часть 10 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ), в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2015 № 1532 (далее – Правила № 1532).
Однако Законом № 218-ФЗ и Правилами № 1532 не предусмотрено направление соответствующих документов для постановки здания, сооружения, помещения, машино-места на учет как бесхозяйного недвижимого имущества в порядке межведомственного электронного взаимодействия эксплуатирующими организациями.
Вместе с этим, эксплуатирующие организации могут обратиться с заявлением о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей посредством обращения в офисы МФЦ, при этом, при формировании сотрудником МФЦ обращения в ПК ПВД допускается использование вкладки «Учёт бесхозяйных недвижимых вещей» и заполнение в графе «Заявитель» сведений об обратившейся эксплуатирующей организации.
После утверждения Нового порядка, услуга по постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей будет переведена в электронный вид и доступна в виде новой формы заявления в электронных сервисах (официальный сайт Росреестра и др.).
До осуществления соответствующих доработок эксплуатирующие организации также могут обратиться с заявлением о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей посредством личного кабинета правообладателя на официальном сайте Росреестра путем использования услуги по подаче заявлений на государственный кадастровый учет и/или государственную регистрацию прав с приложением в качестве одного из документов сканированного образа заявления о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей (подготовленного с использованием сторонних программных продуктов).
В случае если об объекте недвижимости, в отношении которого подано заявление о постановке на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи, отсутствуют сведения в ЕГРН, эксплуатирующие организации вправе обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 6 ч. 2 ст. 15 Закона № 218-ФЗ (как иное лицо в случаях, установленных федеральным законом) либо с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в соответствии со статьей 69 Закона № 218-ФЗ (как о ранее учтенном объекте недвижимости).
Приказом Росреестра № П/0072 от 04.03.2022 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (не вступил в силу) предусмотрены положения, направленные на обеспечение реализации пункта 5 ст. 225 ГК РФ в части установления для лиц, обязанных в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов, возможности подготовки декларации на бесхозяйные линейные объекты, являющиеся объектами недвижимости, с целью подготовки технического плана и дальнейшего осуществления государственного кадастрового учета (приказ вступает в силу после признания утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»).
«Гаражная амнистия»
С 1 сентября 2021 года заработал Закон о так называемой «гаражной амнистии», который позволяет людям по упрощенной схеме бесплатно оформить в собственность и сам гараж, и землю под ним. Закон будет действовать до 01.09.2026 г.
Раньше владельцы незарегистрированных гаражных построек могли признать свое право собственности на них только через суд. Теперь в упрощенном порядке можно оформить гаражи, которые одновременно отвечают следующим требованиям:
- если были построены до 29.12.2004 г. (включительно);
- если расположены на государственной или муниципальной земле и являются капитальной постройкой, в том числе в составе гаражного кооператива (то есть у строения есть фундамент и стены); гараж может быть как отдельно стоящий, так и иметь общие стены и крышу с другими гаражами в одном ряду.
«Гаражной амнистией» могут воспользоваться владельцы названных выше гаражей, а также их наследники, граждане, которые купили гараж, возведенный до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, у лица, подпадающего под «гаражную амнистию».
Не подпадают под «гаражную амнистию» так называемые «ракушки», самовольные и стихийные постройки, подземные гаражи в многоэтажных домах и в офисных комплексах, а также пристройки к другим объектам недвижимости, например к магазину или автомойке.
Как отметила Елена Золоткова, руководитель Управления Росреестра по Томской области, «гаражная амнистия» предполагает одновременный кадастровый учет и регистрацию прав на гараж и земельный участок, на котором он расположен, если право на земельный участок не оформлено. Просто гараж без земельного участка, если права на участок не оформлены и в аренду он не предоставлялся, оформить не получится.
Основной список документов для оформления прав на гараж:
1. Заявление о предоставлении участка под существующим гаражом. В заявлении нужно указать, что гараж построен до 29.12.2004 г.
2. Любой документ, подтверждающий факт законного владения гаражом. Это может быть:
- решение органа власти (в том числе советского периода), подтверждающее, что ранее человеку был предоставлен земельный участок под гаражом;
- решение завода, фабрики, колхоза, иного предприятия о выделении гаража человеку;
- решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее распределение гаража в пользу конкретного человека;
- справка или иной документ о выплате пая в гаражном кооперативе.
Если этих документов нет, то можно приложить, например:
- старый техпаспорт на гараж, который заказывался для его технической инвентаризации; если техпаспорт отсутствует, то нужно будет готовить технический план гаража у кадастрового инженера.
- договор о подключении гаража к электрическим или иным инженерным сетям;
- договор и квитанции об оплате коммунальных услуг;
- документы о наследстве, если гараж принадлежал наследодателю.
- проект межевания земельного участка под гаражом, если земельный участок стоит на кадастровом учёте в Едином государственном реестре недвижимости; если участок под гаражом не учтен в кадастре, тогда нужно обратиться к кадастровому инженеру, который знает весь алгоритм действий по данному вопросу.
С этими документами нужно обратиться в местную администрацию. Специалисты администрации примут решение о предоставлении участка в собственность, подадут в Росреестр документы о регистрации права собственности на участок и на гараж, после чего гараж будет поставлен на кадастровый учет, и вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую государственную регистрацию права собственности.
Обязательно ли обращаться к нотариусу, заключая сделку по отчуждению доли в праве общей собственности на квартиру, или достаточно составить договор в простой письменной форме?
На вопрос отвечает Галина Телицына, заместитель начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения и договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Томской области:
- Действующим законодательством предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Вместе с тем, действующим законодательством предусмотрены случаи, когда сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на квартиру могут быть заключены в простой письменной форме:
- сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд;
- договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями, в том числе, с банками.
Электронные услуги Росреестра
В условиях современного темпа жизни получение государственных услуг не выходя из дома и не теряя времени в очередях становится всё более актуальным. В электронном виде можно подать заявление на получение наиболее востребованных услуг Росреестра: регистрацию прав, кадастровый учет, получение сведений из Единого государственного реестра недвижимости.
«В Томской области более 90% всех сведений из ЕГРН в настоящее время предоставляется в электронном виде», - отметила руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова.
Собственник недвижимости может просматривать в личном кабинете информацию о принадлежащих ему объектам недвижимости - адресах, площади, кадастровых номерах, стоимости, а также сведения о правах, ограничениях и обременениях прав на свою недвижимость.
Отследить статус исполнения государственных услуг и получать уведомления о ходе их исполнения можно в разделе "Мои заявки". Кроме того, владелец личного кабинета в разделе "Мой баланс" получает уведомления о поступлении платы за пользование сервисами "Личный кабинет кадастрового инженера" и "Подготовка схемы расположения земельного участка". Правообладатель может подготовить схему расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории в форме электронного документа, а также создать "ключ доступа" к сервису "Запрос посредством подступа к ФГИС ЕГРН" в разделе "Мои ключи".
В личном кабинете можно запрашивать результат кадастровых работ, помещенный на временное хранение в электронное хранилище, а также проверять статус этого запроса или заявления в режиме реального времени (в случае, если кадастровый инженер предварительно провел проверку электронных документов, полученных им в результате кадастровых работ, и результаты этой проверки были помещены во временное хранилище). С помощью специальных сервисов можно получить справочную информацию об объекте недвижимости в режиме онлайн, зная его адрес, кадастровый номер, номер права или ограничения права. А также просматривать сведения из ЕГРН в формате xml и проверять корректность электронной цифровой подписи.
Чтобы воспользоваться сервисом, необходимо авторизоваться на сайте www.gosuslugi.ru.
